这个二手房交易顽疾，有解了摩肩接踵

1

历史上，有解了宋元王朝更迭的个手伏笔埋在襄阳之战。这一战双方攻防博弈打了近6年，房交宋军不敢失去襄阳，易顽元军则志在必得。有解了因为忽必烈相信，个手摩肩接踵宋朝“无襄则无淮，房交无淮则江南唾手可下”。易顽

襄阳之所以重要，有解了除了地理位置因素，个手更关键的房交是，它乃战略物资重要储备地。易顽宋人没能守住襄阳，有解了结果就是个手节节败退乃至覆灭。

说明一点，房交资金安全是一切的前提，任何时候都是如此。

就说二手房交易，对比10年前，如今房源匹配、看房、签约、过户，整个流程已经非常丝滑便捷，不过资金安全难题一直存在。

最极端的情况，房款被中介挪用，或者买方自行支付房款给业主，业主没拿房款去解押。甚至有城市可先过户再办贷款，买方如果不能按期办理，业主也会面临风险。诗情画意

买卖双方都有一定概率损失几十万甚至上百万，只能通过漫长的司法程序追讨。

出险就可能意味着巨额损失，一旦出险，交易场景再丰富、触达再便捷都是白搭。

还有一些属于金额不大，但特别闹心的。比如，下面这位江西网友遇到的情况：

他通过中介买了套二手房，卖家拿一万元放到中介，用作交房时结清水电煤气物业费的押金。按照行规，这笔钱得买方验房没问题后才能退还卖方，结果中介提前把押金退了，而卖方欠着三年物业费。

大家可能不知道，一次二手房买卖涉及5个环节，每个环节都可能产生资金风险。我给大家列举一些风险点：

1、合同签署。可能会发生大额交付、约定过户后付款、过户前产生抵押的行为，这些都会产生资金风险隐患；

2、解抵押。如果买方支付房款给卖方解押，可能存在房款被挪作它用；

3、面签和批贷。当前市场存在套房或者套贷，零首付甚至负首付，家给人足会给银行和卖家带来风险。这一时期，如果卖方发生债务问题，可能导致房屋无法交付，买方出现定金损失。

4、缴税过后的环节。如果是先签过户再支付房款，存在房款未足额支付的风险。

5、解押放款。存在买方征信变化，导致批贷放款或者贷款资质不符合要求。

每个环节都可能出现bug，是不是觉得防不胜防？

更大的bug是，时代在发展，资金风险也在自我迭代，新隐患层出不穷。

前几天《澎湃新闻》报道，上海须某以资金周转为由，低于市场价抛售名下一套期房，左女士通过中介牵线搭桥，以定金250万元的价格同须某私下签订购房协议，约定过户后补齐尾款。最近该房产所在楼盘交房，须某却以房产涉及官司暂时无法过户为由拖延交付。

左女士找律师介入，这时候才发现该房产“一房多卖”，须某伙同中介累计向6名客户收取近千万定金，这些钱财要么投资打水漂，要么被挥霍了。有教无类

房产是中国绝大多数家庭最重的资产配置，一旦出险很可能是不可承受之重。同时，它又是个低频且流程复杂的交易，买卖双方都缺乏交易常识和风险意识，全国房产经纪人超百万，这些从业者存在认知差异，多重因素叠加，导致资金风险一直难以规避。

2

2023年全国二手房市场成交套数约596万套，成交金额大概在7.1万亿元，如此大体量的市场，资金风险带来的影响，远比表面经济损失还要深远。

作为行业顽疾，不意味着无解，但需要有人站出来解题。

我们几个业内人私下探讨，都觉得贝壳应该牵头来做。当然，不是说贝壳没在做。

十几年前，链家推动资金监管机制，以降低房款放中介出现“跑路”，包括后来的漏水赔付、物业费垫付等等，贝壳一直在推动降低消费者资损。

只不过，贝壳作为行业头部平台，大家对它会有更高的要求，总希望它再快一点、以文会友再全面一点。比如，希望它能做到的不是出现问题来兜底赔付，而是最好不出问题。

这样的要求比较苛刻，需要贝壳迭代自身系统甚至是行业生态。一方面，贝壳得解决行业非标、消费者缺乏常识的问题；另一方面，行业参与者众多，你得能够消弭各方阻力。

11月22日，贝壳在郑州首城发布“标准都做到，房款平台保”的服务承诺。终于，我们看到了行业首个针对资金安全的承诺。

意料之中，贝壳站出来了。

意料之外，这一次贝壳确实做得更多，不只是给出兜底承诺，几乎给出了一套成型的风险防控体系，尝试把风险扼杀在源头。

先看承诺：

未来在郑州，房产交易双方只需按照标准的流程进行房款支付，贝壳平台承诺对交易资金进行安全兜底。

按照标准流程交易，一旦客户出现资金损失，贝壳介入先赔付，此后才是厘定平台与中介品牌方的责任归属。也就是十全十美把C端利益前置。

兜底责任很明确，源头规避方面，通过下图总结可以看到，贝壳主要动作聚焦于“提升安全支付规模”和“降低实际资损发生”两个环节。

第一个环节，相当于贝壳要构建安全支付生态，包括提升买卖双方安全/风险意识、建立有效的双边触达渠道、做好安全支付管理；

第二个环节，贝壳提前预判、识别及管理风险。

两个环节强管控下来，贝壳要解构5大流程，解决N个细节问题，难度系数地狱级，具体来说：

1、资金存管机制化。

把资金放在安全可靠的环境，发生资损的风险就会大大降低。贝壳2019年开始配合相关部门、协同各大银行，全面推动资金存管，如今贝壳平台在全国的资管单量平均值97%，郑州达到99%以上。

2、引导买卖双方建立支付安全和风险意识。

每一单签约前，经纪人播放签约风险视频，给客业双方讲解风险事项，让双方签署“风险告知函”，做到在签约环节把风险透传。兴致勃勃

3、建立有效信息触达渠道。

签约后，每笔交易都建立官方微信群，对合同执行跟进服务，对资金支付进行关键节点提醒，交互实际支付信息，这样一来可以有效化解客业之间的信息差。

4、完善房款安全支付管理。

改变原来的被动询问为主动监测，通过实现系统间的智能链接，实现应付房款数据与实付房款数据可知、可视、可管理。通过定义15个标准动作及工具能力实现对实付房款支付信息的采集，这样做是为了保证买方支付与合同约定一致。当不一致发生，系统可以触发风险告知。

5、前置化识别及管控风险。

贝壳通过分析离实际发生资损最近的37个风险特征，定义并识别5个高风险类型，建立风险管理组织及机制。像没有足额的过户、过户前抵押或二次抵押等风险，都可以做到提前规避。

郑州贝壳通过这套管理机制就规避了一起潜在风险：有一笔单子原先约定支付70.8万元，实际上买方只支付5万元，触发风险告知。贝壳平台介入排查发现，敲诈勒索买卖双方约定过户后再补房款。在及时干预下，双方按照合同履约，降低了风险发生概率。

如果平台放任不管，过户后买家没能足额结清房款，那可能就是一段漫长的司法诉讼了。

看得出来，这已经是一套相对完整的风险防控体系，目前郑州首发，同时多个城市已经启动试点。

3

站在行业角度来看，解题思路有了，更实际的问题来了：

能不能全行业推广？

如果能，将重构二手房交易的安全生态，彻底化解行业顽疾。

郑州发布会期间，有记者问贝壳首席品质官葛静，为什么首城选择郑州，郑州没有直营链家门店。意思是，如果选上海或者北京，落地会更容易。

葛静从主客观原因揭秘，一方面是郑州城市有意愿共创，另一方面，贝壳选一个没有直营链家的城市磕，把终极能力磨出来，去到其它城市也许就更顺畅了。

拓展全国更多城市，需要基于贝壳能力建设和运营情况。历尽沧桑如今我们看到的贝壳方案，可能是简单的一页PPT，或者浓缩为一句承诺“标准都做到，房款平台保”，事实上，要建设匹配承诺的能力，背后需要巨大的人力、物力投入。

比如，系统要做改造，又不能影响原有业务进行，这比0到1重建一个系统的难度更大。

贝壳常说“做难而正确的事”，听起来很虚，但捋一捋贝壳裂变进程（包括链家时代）会发现，它确实一步一步在走，完成了很多行业创举，比如不吃差价、楼盘字典、VR看房、ACN机制、真房源、漏水赔付。

贝壳目前进入76个A+城市和46个区域合作城市，截至2024年10月30日，品牌级承诺已覆盖贝壳平台上的465个品牌，包含37个承诺项目，累计为634万客户提供了高达39亿元的保障金额。

比“资金安全承诺”早几天，11月14日，贝壳正式发布“贝壳平台级服务承诺”，浮光掠影宣布设立1亿元的平台赔付保障资金，用于保障“真实房源，假一赔百元”“交易不成，佣金无理由退”“物业欠费，损失先行垫付”以及“标准都做到，房款平台保”“漏水披露，损失补偿”“免电话营销，扰一赔百元”。

这些不断被升级或者首创的服务承诺，每一项单拎出来，落地都难，贝壳还是“折腾”出东西了。

我相信贝壳有能力把“资金安全承诺”行业化，就是推进时间表不好说。

这项承诺保障C端，事实上也保障了B端，大家都在承诺下办事，背后有平台兜底，行业就会更透明。

现在房地产主要任务是止跌回稳，更透明的交易和安全感也有利于推动消费活跃。

所以，还是想再给贝壳提点要求：

把进度搞快点。

如果喜欢，请点个赞或在看。可以加入下面星球，我会在里面每天写更多的信息和分析，跟6400多投资爱好者共同分享财富保值秘密，欢迎加入。